財經觀點／豪宅市場3.0時代來了

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛

瑞普萊坊市場研究部副總監 黃舒衛

今年第一季房市就在豪宅一戶戶透過實價登錄曝光，以及帝寶標售、拍賣乏人問津的消息中度過。台北市豪宅行情去年續跌百分之八，交易件數也從前年的四六二件衰退到二五四件，預估今年光是信義計畫區就有兩千億元豪宅建案蓄勢待發。到底市場是在去年見底、今年醞釀反彈，還是在另一個修正波段的蟄伏期，值得注意。豪宅市場從定於一尊，到眾家爭鳴，終歸回到買方需求及產品力的三．0時代。

台北市政府擬將豪宅稅路段加成率改為固定值，並將新屋標準單價分年緩漲、取消新屋加價項目，已使從二○一二年台北市首開豪宅稅、之後年年加稅的利空環境出現轉圜。

房地合一稅實施、金八條未鬆綁，迫使投資活動退出市場，但國內房市政策趨向友善，且中、美肥咖條款上路、中國大陸對台商個案查稅動作頻頻，以及遺贈稅修法共識大的前提下，加上英美政局帶來的不確定風險，原本完全退回自住、剛性需求的豪宅買方心態開始轉變。

豪宅產品從早期指標社區逐漸擴散成幾個豪宅聚落後，產品力、價格漸有高下區分，自住買方選擇更多元，加速價格合理化，也使富豪置產布局更靈活。

就買方需求來說，現在主流是一種是豪宅換屋族，一種是富豪二代宅。前者希望更好的景觀、更私密的空間、更客製化的物管服務、更獨特的建築規畫；而後者需要不一定是頂級豪宅，但可購戶數多，因此住戶數量單純反而是重點。

就產品來說，有從大社區換到小而美的社區的家族、多戶型，以及舊換新的產品升級型兩大主流。一億上下產品或挑戰十億的超豪宅各有擅場。因此，建商有精準規畫、定位，或合理的價格設定，才有機會挑戰高價，甚至吸引海外買方，否則還會持續陷在價格修正的困境。（黃舒衛撰寫）